昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則

昆山市政府關(guān)于印發(fā)昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則的通知

昆山開發(fā)區(qū)、昆山高新區(qū)、花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府，市各委辦局，各直屬單位：

　　《昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》業(yè)經(jīng)市政府第37次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

昆山市人民政府

                      

昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則

 一 總 則

　　第一條  為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。

　　第二條  本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理活動。

　　第三條  本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。

　　第四條  尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權(quán)利，提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)，鼓勵開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費主要通過市場競爭形成。

　　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　第五條  市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

二 物業(yè)公共服務(wù)收費管理

　　第六條  物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

　　第七條  普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，實行等級收費管理制度，今后逐步向分類分項分級的“菜單式”收費管理制度過渡，并適時調(diào)整和定期公布。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。各等級基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)詳見附件1，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動20%。

　　價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對本市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

　　第八條  新建普通住宅物業(yè)銷售之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》后10個工作日內(nèi)持以下材料向價格主管部門備案：

　　（1）住宅區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)收費備案表；

　?。?）物業(yè)管理行政主管部門出具的物業(yè)服務(wù)合同備案證明；

　?。?）前期物業(yè)管理協(xié)議選聘審批表或前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)單位確認(rèn)書；

　?。?）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書正副本復(fù)印件；

　?。?）招標(biāo)文件、投標(biāo)文件；

　?。?）前期物業(yè)管理委托合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

　　前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化的，應(yīng)同時向價格主管部門備案。

　　第九條  滿足業(yè)主大會成立條件業(yè)主大會尚未成立的，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因成本變化等因素需要調(diào)整的，或因政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在區(qū)鎮(zhèn)組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。

　　業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

　　第十條  各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區(qū)區(qū)域戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。

　　住宅經(jīng)批準(zhǔn)改變用途用于經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。

　　業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

　　對少數(shù)公建配套完善、設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、運行成本高、服務(wù)內(nèi)容超出七級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)可由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十一條  物業(yè)公共服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十二條  物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構(gòu)成：

　?。?）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；

　　（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)保養(yǎng)費用；

　?。?）清潔衛(wèi)生費用；

　?。?）綠化養(yǎng)護(hù)費用；

　　（5）秩序維護(hù)費用；

　　（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；

　　（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

　　（8）物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

　?。?）管理費分?jǐn)偅ǔ杲鹬撇缓隧棧?br/>
　　（10）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；

　?。?1）法定稅費以及合理利潤（或酬金）。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項維修資金支出的，不得重復(fù)計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十三條  住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營性車庫、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)備使用的房屋等。

　　非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫。

　　第十四條  業(yè)主、物業(yè)使用人自辦理房屋交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算（車庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權(quán)證登記面積的50%收?。簧形崔k理權(quán)屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十五條  物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　第十六條  新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。

　　第十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預(yù)收的期限最長不得超過12個月。

三 汽車停放收費管理

　　第十八條  汽車停放費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)對車位、車庫及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構(gòu)成：

　?。?）管理服務(wù)人員費用；

　?。?） 車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護(hù)保養(yǎng)費用；

　　（3）清潔衛(wèi)生費用；

　?。?）秩序維護(hù)費用；

　?。?）法定稅費等。

　　車位租金，是指車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　第十九條  住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費和車位租金實行政府指導(dǎo)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮住宅小區(qū)內(nèi)汽車停放管理服務(wù)平均成本，車位、車庫建設(shè)成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并適時調(diào)整。

　　第二十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用、人防的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費和租金。

　　同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持合理比價。

　　第二十一條  占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

　　業(yè)主大會成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會成立后，收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

　　第二十二條  汽車停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收?。蛔饨鹩绍囄粚Ｓ腥嘶蚬芾碚吒鶕?jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區(qū)汽車停放費和車位租金具體收費標(biāo)準(zhǔn)詳見附件2。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的汽車停放位，汽車停放費由建設(shè)單位承擔(dān)。完成交付業(yè)主的，自辦理交付手續(xù)之日起，汽車停放費由業(yè)主承擔(dān)。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導(dǎo)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)詳見附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定使用。其管理辦法按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條  對進(jìn)入住宅區(qū)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護(hù)、工程搶修、環(huán)衛(wèi)等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車輛停放費。

四 其他服務(wù)收費管理

　　第二十五條  特約服務(wù)費，是指應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)所收取的費用。

　　特約服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十六條  代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時，向委托人收取的費用。

　　代辦服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實行市場調(diào)節(jié)價，由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

　　第二十八條  代收代交費用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)施設(shè)備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代交的費用。

　　代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)?，已計入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復(fù)收取。分?jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂I(yè)主（含空置房屋的業(yè)主）、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)倲?shù)額按時交納代收代交費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定向業(yè)主、物業(yè)使用人預(yù)收一定數(shù)額的費用，預(yù)收費用與實際分?jǐn)傎M用的差額實行多退少補(bǔ)，多余部分也可自動轉(zhuǎn)為預(yù)付費。

　　第二十九條  裝修垃圾清運費，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時產(chǎn)生的裝修垃圾運送至住宅區(qū)內(nèi)指定的集中點后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發(fā)生的費用。收費標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積3元/平方米執(zhí)行。

　　第三十條  物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建共用設(shè)施設(shè)備的，建設(shè)及運行費用的承擔(dān)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等所產(chǎn)生的制作費用，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利義務(wù)對等原則計入相應(yīng)的服務(wù)成本；業(yè)主或物業(yè)使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補(bǔ)辦的，可按照補(bǔ)償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。

　　新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）或梯控卡管理的，建設(shè)單位（或物業(yè)服務(wù)企業(yè)）不得在房價和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主、物業(yè)使用人另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護(hù)費用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡、梯控卡等）。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)免費為每車配置1張出入證（卡）。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數(shù)額的工本費。

　　第三十一條   利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費。

五 行為規(guī)范

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，加強(qiáng)價格自律，規(guī)范服務(wù)行為，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，并接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履行，或者向區(qū)鎮(zhèn)、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置公示。

　　第三十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本約束機(jī)制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費收支、經(jīng)營設(shè)施收益收支、代收代交費用分?jǐn)偟惹闆r，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、區(qū)鎮(zhèn)的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。

　　實行包干制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對實施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥ㄙ~，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。

　　實行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔(dān)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

　　第三十五條  業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費用。

　　第三十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

六 監(jiān)督管理

　　第三十八條  價格主管部門應(yīng)當(dāng)對實行政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的監(jiān)管。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同價格主管部門，加強(qiáng)對招投標(biāo)價格行為及履行合同的監(jiān)督管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第三十九條  價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)及收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)予以處罰：

　?。?）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　?。?）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的；

　?。?）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴(kuò)大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（4）強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并收費的；

　　（5）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；

　?。?）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

　　（7）未按法定要求公示或失實公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營設(shè)施收益收支、公共水電費分?jǐn)偟惹闆r的；

　?。?）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

　　第四十條  價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本細(xì)則管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

七 附則

　　第四十一條  服務(wù)雙方在本細(xì)則實施前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費等事項的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。

　　第四十二條  本細(xì)則由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十三條  本細(xì)則自2015年1月1日起執(zhí)行，《市政府關(guān)于印發(fā)昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則的通知》（昆政規(guī)〔2010〕16號）同時廢止。

 

附件：1. 昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費等級基準(zhǔn)價格

2. 昆山市住宅小區(qū)停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)


附件1

昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費等級基準(zhǔn)價格

等級
    

基準(zhǔn)價格

（元/月.平方米）
    

等級
    

基準(zhǔn)價格

（元/月.平方米）
    

等級
    

基準(zhǔn)價格

（元/月.平方米）

一級
    

0.20
    

二級
    

0.40
    

三級
    

0.60

四級
    

0.80
    

五級
    

1.00
    

六級
    

1.20

七級
    

1.40
    

 
    

 
    

 
    

 

注：

1. 上述基準(zhǔn)價格不含電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等

設(shè)施設(shè)備的運行電費和公共照明、公共用水等代收代交費用。

2. 普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》

實施。

3. 普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費等級基準(zhǔn)價格適時調(diào)整定期公布。


附件2

昆山市住宅小區(qū)停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

類別
    

汽車停放費（元/月）
    

車位租金

（元/月）
    

備注

小

型

車

︵

9

座

以

下

︶
    

業(yè)主共有室外車位

（室外道路停車）
    

120
    

0
    

上浮不超過20%、下浮不限的范圍內(nèi)商定

業(yè)主專有室內(nèi)車位

（購買車位）
    

50
    

0
    

上浮不超過20%、下浮不限的范圍內(nèi)商定

專用室內(nèi)車位

（租用車位）
    

50
    

150
    

上浮不超過20%、下浮不限的范圍內(nèi)商定

業(yè)主專有室內(nèi)車庫

（住宅自帶車庫）
    

0
    

0

機(jī)械架空式車位
    

80
    

120
    

上浮不超過30%、下浮不限的范圍內(nèi)商定　

臨時停車
    

進(jìn)入小區(qū)臨時停車,半小時（含半小時）內(nèi)不收費；一小時內(nèi)（含一小時），2元/次；二十四小時（含二十四小時）內(nèi)，5元/次；超過二十四小時的，按時按次累計收費。

說明
    

由于小區(qū)車位不足或無固定車位的業(yè)主、物業(yè)使用人

24小時內(nèi)多次進(jìn)出小區(qū)，收費最高不超過5元

室外

共用車棚
    

室內(nèi)

共用車庫

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)集中停放的摩托車及非機(jī)動車
    

摩托車

助力車

電瓶車
    

每月每輛8元
    

每月每輛10元
    

為方便車主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可設(shè)置與電動車配套的充電設(shè)施，其設(shè)施和充電電費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向使用者按實分?jǐn)偧s定收取

自行車
    

每月每輛3元
    

每月每輛5元

注：其它車型機(jī)動車停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。