住戶與物業(yè)公司的糾紛如何處理

一房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布廣告，稱某廣場商品房24小時(shí)保安值班，絕對安全，丟失重要財(cái)產(chǎn)物業(yè)公司負(fù)責(zé)給予賠償。張女士基于安全保障而購買了該處商品房的頂層，并與房地產(chǎn)開發(fā)商委任的物業(yè)管理公司簽訂了入住協(xié)議書。

入住后一個(gè)月內(nèi)，張女士下班后將摩托車停放在小區(qū)內(nèi)。第二天上班時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)摩托車不翼而飛，便立即報(bào)警，此事至今未破案。張女士要求物業(yè)管理公司賠償摩托車損失。物業(yè)管理公司稱：“盡管我公司知道房地產(chǎn)開發(fā)商的許諾，但入住協(xié)議并未規(guī)定丟失重要財(cái)產(chǎn)給予賠償”。經(jīng)查，物業(yè)管理公司并未24小時(shí)值班。

入住兩個(gè)月后雨季來臨，頂樓天花板漏水。經(jīng)物業(yè)管理公司做了防水處理后，張女士向開發(fā)商要求換房，開發(fā)商也同意。但由于漏水導(dǎo)致該房的裝修受損。張女士準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供電、供水、供氣費(fèi)以抵消其損失。物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，對張女士的要求持異議。

夏季來臨，張女士安裝了一個(gè)大功率空調(diào)。隔壁的李先生因?yàn)閺埮康目照{(diào)機(jī)聲音太大而無法入睡，白天無法正常工作，對張女士非常有意見。分別訴至法院，請求依法處理。

 

【案情啟示】

一、張女士丟失摩托車糾紛的法律分析

張女士與物業(yè)公司簽訂的入住協(xié)議書，是物業(yè)公司對張女士提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾以及張女士愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就張女士的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，但物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，就有保管張女士摩托車的義務(wù)。但是房地產(chǎn)公司在售房時(shí)明確聲稱24小時(shí)保安值班，絕對安全。而張女士正是相信入住后會有此項(xiàng)服務(wù)，才決定購買此處產(chǎn)房 。

根據(jù)我國最高人民法院的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。  

在此案中，房地產(chǎn)公司在售房階段所做的安全保證和賠償許諾進(jìn)入了與張女士的房屋買賣合同之中，物業(yè)管理公司作為受托人，承受了房地產(chǎn)公司的義務(wù)，對張女士所丟失的財(cái)產(chǎn)，要承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、張女士是否要交納物業(yè)管理費(fèi)和供水電氣費(fèi)的法律分析

首先要弄清開發(fā)商、張女士、物業(yè)公司三者的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。這里存在兩個(gè)法律關(guān)系。第一，開發(fā)商與張女士之間存在買賣合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，開發(fā)商對張女士負(fù)有漏水致其裝修受損害的賠償責(zé)任；

第二，張女士與物業(yè)管理公司之間存在就物業(yè)方面特定事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù)而約定的合同關(guān)系。如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，而張女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么是張女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)。

關(guān)于供水電氣問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果張女士拒絕交納供水電氣費(fèi)，那么張女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)。而開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。

所以，張女士主張以裝修受損賠償債權(quán)抵銷物業(yè)管理費(fèi)是不妥的，因?yàn)殚_發(fā)商對張女士負(fù)債而張女士卻對物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)”的條件。

三、張女士的空調(diào)噪音侵害李先生權(quán)益的法律分析

張女士作為該商品房的所有權(quán)人，安裝空調(diào)，改善住宿條件是其行使所有權(quán)的應(yīng)有之義。但是在依法享有權(quán)利的同時(shí)，必須接受相應(yīng)規(guī)制。即所有權(quán)的行使不應(yīng)侵害其他人的利益。

張女士的大功率空調(diào)的噪音已經(jīng)擾亂了李先生的正常生活，致其不能正常工作。這違反了我國《民法通則》關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。

《物權(quán)法》的第八十四條亦規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”該法第九十二條還規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?br/>
因此，隔壁的李先生可根據(jù)《民法通則》及《物權(quán)法》中對相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，要求張女士停止使用大功率的空調(diào)，安裝小功率的空調(diào)，并可要求張女士賠禮道歉。