昆山物業(yè)保安部各崗位管理規(guī)定

　　一、保安員崗位管理規(guī)定：

　　1、   加強提高各方面素質(zhì)。

　　2、      熟悉小區(qū)治安崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求，掌握小區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范。

　　3、      服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，做到令行禁止、遇事匯報。

　　4、      遵守國家的法令、法規(guī)，做到依法辦事。

　　5、      熟悉本崗位的職責(zé)和工作程序，圓滿完成工作任務(wù)。

　　6、      堅守崗位保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。

　　7、      積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其它服務(wù)，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的問題向值班室或管理科報告。

　　8、      廉潔奉公，堅守原則，是非分明，敢于同違法犯罪行為做斗爭。

　　9、      不得在住宅小區(qū)內(nèi)介紹或從事任何商業(yè)活動，不得接受業(yè)主贈與的財物。

　　10、      注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑人員要選擇適當(dāng)?shù)奈恢眉右员O(jiān)視并及時報告。

　　11、      驅(qū)趕物業(yè)范圍內(nèi)踐踏草地、亂散發(fā)廣告、撿垃圾等違章人員。

　　12、      要按點、按時、按線路認真仔細的巡邏，加強治安管理工作，訪客進入小區(qū)應(yīng)出示證件，保安人員要做好來訪記錄。小區(qū)內(nèi)實行24小時警戒，保安員要著裝整齊統(tǒng)一，舉止大方，文明禮貌，并嚴格執(zhí)行交接班制度。

　　二、保安崗位交接班管理規(guī)定：

　　1、按時交接班，接班保安員應(yīng)提前到達崗位，如接班人員未到，當(dāng)班人員不得離開工作崗位。

　　2、接班時要詳細了解上一班的值勤情況和當(dāng)班應(yīng)注意的事項。

　　3、向下一班移交值班記錄本，交接人員應(yīng)在值班記錄本上簽字。

　　4、接班人員應(yīng)將上一班交下的值班裝備查點清楚，并在值班記錄本上注明交接情況。

　　三、巡邏員崗位管理規(guī)定：

　　1、治安巡邏員必須加強責(zé)任心，堅守崗位，嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制，按責(zé)任區(qū)域分工，認真負責(zé)地履行職責(zé)。

　　2、治安巡邏員因責(zé)任心不強，玩忽職守，撤離工作崗位或不按規(guī)定巡邏而造成的被盜案件、破壞事故、火災(zāi)事故等各種隱患，按損失價值包賠一定的經(jīng)濟損失，情節(jié)嚴重者，解除勞動合同。

　　3、治安巡邏員發(fā)現(xiàn)盜竊、破壞及各種事故隱患不抓獲，不上報，不排除而貽誤時機造成損失的，除包賠經(jīng)濟損失外，還要解除勞動合同。

　　4、治安巡邏員如有內(nèi)外勾結(jié)監(jiān)守自盜者按其盜竊價值的雙倍罰款，解除勞動合同，交公安bu門處理。

　　5、治安巡邏員在巡邏執(zhí)勤時發(fā)現(xiàn)犯罪分子并將其抓獲或排除大的事故隱患及時上報者，給公司或廣大業(yè)主避免造成較大損失的，公司給予一定的獎勵。

　　物業(yè)保安責(zé)任解析

　　今年來隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸發(fā)展，在居住物業(yè)管理區(qū)域住宅樓內(nèi)發(fā)生惡性事件，被害人或其家屬憤而向物業(yè)公司索賠的民事訴訟已發(fā)生多起，引起了全社會的極大關(guān)注。在這些民事訴訟案件中，由于相關(guān)法律的缺乏，案件事實情況的不同，審理法官對案件理解的差異，其審理結(jié)果也大相徑庭。究其本質(zhì)而言，對類似案件的審理過程，其實就是法官對物業(yè)保安責(zé)任分析、認定的過程，因此，物業(yè)公司對保安義務(wù)的履行直接決定了將來物業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān)。

　　一、保安責(zé)任的產(chǎn)生

　　為明確雙方的權(quán)利義務(wù)，保護自己的合法權(quán)益，物業(yè)公司及業(yè)主之間通常會就物業(yè)管理的相關(guān)事項訂立物業(yè)管理合同，約定諸如住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新以及保潔服務(wù)、保安服務(wù)等條款。

　　根據(jù)《居住物業(yè)保安管理辦法》以下簡稱《管理辦法》第十八條："業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同"和第十九條："物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項:(五)保安服務(wù)"的規(guī)定，我們不難看出物業(yè)公司與業(yè)主之間形成的是合同法律關(guān)系，而保安服務(wù)則是合同的一部分。

　　實際上，在業(yè)主支付的物業(yè)管理費中一般均已包括了保安費用。因此，從合同法角度講，雙方間的合同關(guān)系業(yè)已成立并生效。由此，對于物業(yè)公司來講，采取必要的保安措施就是其不可推卸的義務(wù)，如果義務(wù)履行不完全，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。

　　二、保安責(zé)任的范圍

　　保安服務(wù)的范圍應(yīng)從以下幾方面進行認定:

　　首先是法律法規(guī)對物業(yè)公司保安服務(wù)方面的強制性規(guī)定，如《管理辦法》第十五條規(guī)定的物業(yè)保安人員應(yīng)當(dāng)履行的六項職責(zé)。

　　其次，由于物業(yè)公司和業(yè)主之間存在的是合同關(guān)系，當(dāng)事人完全可以在合同中具體約定保安的內(nèi)容，確定保安服務(wù)的范圍，以排除法規(guī)的任意性規(guī)范。

　　當(dāng)然需要明確指出的是，根據(jù)《管理辦法》第三條"居住物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動"的規(guī)定，物業(yè)公司的保安義務(wù)僅僅局限于防范性的安全保衛(wèi)，保安不能等同于治安或保鏢，物業(yè)公司不負有保障住宅小區(qū)內(nèi)每個居住人人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)，不能要求物業(yè)公司提供的保安服務(wù)達到完全杜絕治安事件的發(fā)生。

　　三、物業(yè)公司未盡保安義務(wù)的后果

　　鑒于物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的合同關(guān)系，一旦物業(yè)公司不履行或不完全履行自己的保安義務(wù)，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，而且這種責(zé)任的承擔(dān)并不以給業(yè)主造成的實際損失為前提。

　　通常，在物業(yè)公司雖然違約但未給業(yè)主造成實際損失的情況下，物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的形式和條件比較簡單。業(yè)主可根據(jù)物業(yè)公司違約程度的不同，要求其繼續(xù)履行、采取補救措施或減少收取物業(yè)管理費。然而一旦業(yè)主因受到實際損害，轉(zhuǎn)而要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的，情況就會變得相對復(fù)雜。此時，衡量物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)就是以下四大要件:一、物業(yè)公司主觀上是否有過錯。二、物業(yè)公司是否有違約行為(違約是前提條件，無違約的話，物業(yè)公司即無責(zé)任)。三、有損害結(jié)果。四、違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系。

　　在這四大要件中，物業(yè)公司的違約行為及業(yè)主的損害結(jié)果是顯而易見的，責(zé)任認定的關(guān)鍵在于對物業(yè)公司主觀過錯及因果關(guān)系 的認定。

　　首先是過錯認定?；谖飿I(yè)公司與業(yè)主間的合同關(guān)系，物業(yè)公司對業(yè)主負有善良管理人的注意義務(wù)，應(yīng)采取合理有效的行為履行該種義務(wù)。如果物業(yè)公司因故意或過失沒有采取相應(yīng)的保安措施，而導(dǎo)致犯罪分子有機可乘，給業(yè)主造成損失的，就可認定物業(yè)公司存在過錯。其次是因果關(guān)系。有觀點認為，既然物業(yè)公司與業(yè)主形成了合同法律關(guān)系，那么在業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害的過程中，因物業(yè)公司未按合同約定提供相應(yīng)的保安服務(wù)，為犯罪分子實施犯罪行為創(chuàng)造條件或者提供便利，物業(yè)公司對此就負有責(zé)任。然而問題是，就連公安bu門都不能防止犯罪或者侵權(quán)的發(fā)生，那么又怎么能指望僅是提供防范性安全保衛(wèi)服務(wù)的物業(yè)公司，能做到連國家權(quán)利機關(guān)都做不到的事情呢?更何況，物業(yè)公司的保安服務(wù)僅限于事先預(yù)防及事后協(xié)助。實際上，不論物業(yè)公司采取怎樣的保安措施，如果致害人真的要采取侵害行為，物業(yè)公司對此也是無能為力的。當(dāng)然，物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費的同時卻不履行義務(wù)，客觀上也確實為致害人的侵害行為提供了便利，增加了損害發(fā)生的可能性。因此，本律師認為，判斷有無因果關(guān)系的關(guān)鍵在于所發(fā)生的損害賠償事件中，物業(yè)公司有無盡到善良注意義務(wù)。盡到善良注意義務(wù)的，就無因果關(guān)系；未盡善良注意義務(wù)的，就應(yīng)認定存在因果關(guān)系。

　　四、損害賠償責(zé)任的承擔(dān)

　　一旦物業(yè)公司的，行為具備了損害賠償構(gòu)成的四要件，業(yè)主就有權(quán)要求損害賠償。至于物業(yè)公司在業(yè)主損害賠償中是全部由物業(yè)公司進行賠償，還是由物業(yè)公司賠償部分損失，現(xiàn)有兩種觀點：

　　第一種觀點認為，由物業(yè)公司賠償業(yè)主部分損失較為合理。理由是，雖然物業(yè)公司存在違約行為，且應(yīng)進行違約損害賠償，但主要責(zé)任者應(yīng)是犯罪分子，次要責(zé)任是物業(yè)公司，故責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司與犯罪分子共同承擔(dān)，如業(yè)主的全部損失均要物業(yè)管理公司賠償，屬擴大物業(yè)公司責(zé)任范圍，有失公正。對于賠償?shù)臄?shù)額，在目前法律尚無明文規(guī)定的情況下，應(yīng)分清責(zé)任的主次，酌情作出處理。本律師認為，由于受害業(yè)主明顯處于弱者地位，在許多情況下，一旦受到損害，將對整個家庭造成致命打擊，如果致害人無力對其造成的損害結(jié)果進行賠償?shù)脑?，那么對受害業(yè)主的權(quán)益的保護只能說是水中花、鏡中月。

　　第二種觀點認為，物業(yè)公司的賠償責(zé)任與致害人的賠償責(zé)任之間是一種不真正連帶責(zé)任關(guān)系。理由是，為避免致害人無力向受害業(yè)主作出賠償，物業(yè)公司所承擔(dān)的賠償責(zé)任又顯著輕微的情況發(fā)生，出于公平原則的要求，在物業(yè)公司違反保安責(zé)任致使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到損害時，所產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任理應(yīng)由物業(yè)公司與致害人承擔(dān)不真正連帶責(zé)任。當(dāng)然，在物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任后，物業(yè)公司有權(quán)向致害人追償。因為，雖然物業(yè)公司存在違約行為，但損害結(jié)果的發(fā)生是由犯罪分子直接造成的，故最終的賠償責(zé)任應(yīng)由真正的致害人承擔(dān)，物業(yè)公司享有追償權(quán)。本律師認為，第二種觀點明顯擴大了物業(yè)公司的責(zé)任范圍，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對等，不利于物業(yè)公司的生存和發(fā)展。從根本上講，也有可能會間接損害到業(yè)主的利益。

　　綜上所述，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提條件均是其未盡善良注意義務(wù)。