如何提高物業(yè)管理公司的管理水平和專業(yè)度？

物業(yè)管理行業(yè)是一個新型的行業(yè)，但是也是一個快速發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)行業(yè)。從1981年3月10日，中國第一家物業(yè)服務企業(yè)成立到現(xiàn)今30年多年的時間里，物業(yè)管理已經(jīng)從一個公司發(fā)展為一個行業(yè)，“物業(yè)管理”這個名詞也深入人心，得到了人們的肯定。

物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，所提供的商品是無形的“服務”。它的各項管理說到底都是為業(yè)主提供各項滿意的服務。隨著法律法規(guī)的健全，業(yè)主維權意識的提高，讓不少物業(yè)公司嘗到了苦頭，面臨著發(fā)展的瓶頸。最大限度獲得業(yè)主或使用人的認可，同時達到企業(yè)良好的經(jīng)濟效益和社會效益？這就是我們目前面臨和需考慮的共同問題。當今的物業(yè)管理服務已經(jīng)不再是傳統(tǒng)意義上的安全、清潔、工程維修這些服務內(nèi)容及單純價格、質(zhì)量等單一要素，而是成為一種綜合實力、服務及管理理念的競爭。如何塑造品牌？對于眾多物業(yè)服務企業(yè)而言，為了降低成本、提高績效，并提升物業(yè)服務的品質(zhì)和客戶滿意度，精細化、標準化、規(guī)范化管理是必然選擇。

一、精細化管理

1、組織機構建設精細化

(1)成立以項目經(jīng)理、客服主管、工程主管、秩序維護主管為主體的“項目管理領導小組”

(2) 針對項目特色的管理模式，合理設置各機構部門，特別是針對工程部專項管理人員較多，管理較為不易的特點，在部門功能及職責對其進行重新定義。

(3) 針對項目現(xiàn)有人員，通過綜合考查，合理安排每位人員崗位，盡量做到“人盡其才、才盡其用”。同時，加強培訓與引導，通過“工作中培養(yǎng)人”的模式提高個人的業(yè)務水平。

2、管理制度建設精細化

(1) 按照部門日常工作的開展，分別制定客服部與工程部秩序部規(guī)章制度，并在實施過程中進行完善。同時，針對項目的各項專項活動開精神，編制相關專項方案。

(2)同時，項目部結合自身實際制定學習培訓計劃、績效考核與獎罰制度。

2、責任體系建設精細化

(1)針對客服、工程、秩序維護等工作，項目經(jīng)理部與各分管負責人、主管分別簽定相關責任書。

(2)在內(nèi)部實施管理責任登記和追究制度。

3、生產(chǎn)要素管理精細化

(1)加強人員的培訓與考核，提高業(yè)務與技術管理水平。同時，優(yōu)化各工班人力資源配置，保證各工序人員充足。同時，對于項目管理盡量一崗多職，避免人浮于事。

(2)加強設備的組織與管理，做好設備的使用、保養(yǎng)工作，確保設備進場時間與使用情況能滿足同期施工的正常需要。

(3)加強物資采購、使用過程中的管理，保質(zhì)保量供應以滿足現(xiàn)場之需。同時，合理做好材料采購計劃，盡量做到無不良積壓與無謂浪費。

4、安全控制精細化

總體目標：深入貫徹“安全第一，預防為主”的思想，力爭各項安全措施落實到位，注重安全隱患的排查，確保項目建設期間不出現(xiàn)重大安全責任事故.

二、標準化管理

物業(yè)服務的特性決定了行業(yè)難以形成類似于高科技行業(yè)的“標準之爭”，在物業(yè)服務領域只有反映行業(yè)特征和規(guī)則的基本標準，沒有普遍適用全行業(yè)所有領域的普適標準和萬能規(guī)則。因此，要提高企業(yè)競爭力就必須打破標準管理僵化格局。企業(yè)在依靠標準化運作的基礎上，適時運用創(chuàng)新差異化發(fā)展策略，才能爭取更大的市場占有率和經(jīng)濟效益。

1、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

2、定期向商戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

3、建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率零。

4、物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。

5、常規(guī)性公共服務

1、房屋管理及維修養(yǎng)護

（1） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，。接地電阻每2年檢測1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)：消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

（1）受理商戶二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

三、規(guī)范化管理

所謂規(guī)范化管理，也就是要求物業(yè)管理的每一項工作，每一個環(huán)節(jié)都有章可循，有法可依，避免因人為因素造成工作操作上的隨意性。在給顧客提供的各項服務應必須明確各自的責、權、利關系，即讓顧客提前知曉，同時又保證了我們的服務質(zhì)量，從而提高了工作效率。

一、服務規(guī)范

1、公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時限在現(xiàn)場有告示；嚴格按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務合同提供服務，建立物業(yè)管理公示制度。

2、以物業(yè)項目為單位，設立服務電話，服務電話應當在管理項目的醒目位置公示；

3、對商戶的報修、投訴要有記錄、有回音，不推諉；急修10分鐘內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄；

4、辦公場所整潔、有序，服務態(tài)度和藹，用語規(guī)范、耐心熱情；

5、制定各崗位的工作標準，嚴格執(zhí)行，有完善的檢查落實措施。

二、崗位規(guī)范

管理員：熟悉業(yè)務，管理有序，善于協(xié)調(diào)，排憂解難。

維修員：規(guī)范操作，約時不誤，工完料清，住戶簽收。

電梯員：堅守崗位，遵守程序，轎廂整潔，報修及時。

保安員：文明值勤，熟悉環(huán)境，維護秩序，防范到位。

保潔員：按時保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。

三、語言規(guī)范

提倡講普通話，使用文明用語。語調(diào)親切、熱情、誠懇，說話清楚、表達明確。

三、著裝規(guī)范

上班時間工作人員必須按不同崗位要求統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，著裝整潔，標牌佩戴合適、規(guī)范。舉止文明、大方，精神飽滿，儀表整潔。

四、操作規(guī)范

（一）房屋裝飾裝修管理

1、物業(yè)管理企業(yè)應當將裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修工程負責人。

2、物業(yè)管理企業(yè)對進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)承接裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)要查驗登記其企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照和項目負責人的身份證明、聯(lián)系電話；對個體裝飾裝修從業(yè)人員要查驗登記身份證明、暫住證和聯(lián)系電話。

3、物業(yè)管理企業(yè)要加強對房屋裝飾裝修的日常監(jiān)督檢查，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為，要及時進行勸告、制止和糾正。不聽勸阻或已造成損害的，應及時向有關行政主管部門報告。

4、裝飾裝修活動產(chǎn)生的各類垃圾等廢棄物由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一處理的，必須日產(chǎn)日清。

（二）房屋修繕管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和資金籌措計劃等

3、房屋急修及時率應達到95%以上，零修及時率應達到90%以上；房屋零修工程一次合格率應達到95%以上。

（三）物業(yè)設施設備管理

1、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

2、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法由專業(yè)部門負責的除外）。

3、設施設備標志齊全，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

4、對設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；

5、各種生活服務設施、設備，應按照國家規(guī)定或者合同約定進行正常運行，保證居民正常生活需要。

6、共用設施無明顯損壞，設備無明顯銹蝕；設備房保持清潔、通風，無明顯跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

7、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

（四）物業(yè)環(huán)境管理

1、生活垃圾日產(chǎn)日清。

2、保持環(huán)衛(wèi)設施的完好清潔，并定消毒；定期組織殺蟲滅鼠。

3、物業(yè)主出入口應設置平面示意圖，主要路口、組團、及棟號標志明顯。

（五）物業(yè)安全防范

1、物業(yè)管理企業(yè)應配備專職的安全護衛(wèi)人員負責安全防范工作。

2、物業(yè)主出入口24小時站崗值勤，不得脫崗漏崗。

3、對物業(yè)重點區(qū)域、重點部位根據(jù)物業(yè)實際確定巡查次數(shù)；配備安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。

4、保持消防設施設備完好，定期組織開展消防演練。

八、考核標準

1、企業(yè)《服務規(guī)范》的培訓率、知曉率應達100%；

2、企業(yè)《服務規(guī)范》的執(zhí)行率應達100%以上；

3、物業(yè)項目服務滿意率應達95%以上；“逆水行舟，不進則退”，在當今物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，帶來更多的機遇與挑戰(zhàn)。只有不斷地通過精細化、標準化、規(guī)范化管理提升服務質(zhì)量，才能適應公司發(fā)展的需要，并使之成為持續(xù)發(fā)展的有力保障。