這起案件的爭議焦點(diǎn)在于開發(fā)商在售房時(shí)對(duì)業(yè)主作出的關(guān)于減免物業(yè)費(fèi)的承諾對(duì)物業(yè)公司是否具有約束力,物業(yè)公司對(duì)此是否需要無條件地執(zhí)行。
該案承辦法官說,房產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司各自具有獨(dú)立的法人資格,是兩個(gè)不同的法律關(guān)系主體。王女士與房產(chǎn)開發(fā)公司之間形成的是房屋買賣合同關(guān)系,而其與物業(yè)公司之間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,這是兩個(gè)完全不同的民事法律關(guān)系。在未獲得物業(yè)公司授權(quán)委托的情形下,房產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自處分物業(yè)公司權(quán)利,無權(quán)在購房合同書附件中就物業(yè)費(fèi)收取事項(xiàng)對(duì)被告作出承諾,減免物業(yè)費(fèi)的承諾超越了房產(chǎn)開發(fā)公司在房屋買賣法律關(guān)系中的應(yīng)有權(quán)利范圍,可以理解為房產(chǎn)開發(fā)公司在售房時(shí)為促使被告成功購房所采取的一種商業(yè)促銷手段。該承諾是一種無權(quán)代理行為,根據(jù)合同法的規(guī)定,無權(quán)代理行為在未經(jīng)被代理人追認(rèn)的情形下,對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力。事實(shí)上,對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)公司為獲取自身利益所作出的越權(quán)承諾,如果物業(yè)公司需要無條件執(zhí)行的話,對(duì)物業(yè)公司而言顯失公平。
該法官同時(shí)指出,房產(chǎn)開發(fā)商在售房時(shí)為了打動(dòng)購房者,往往會(huì)大力宣傳樓盤優(yōu)勢,虛假或違法宣傳的現(xiàn)象屢見不鮮:有的作出一些不屬于自己權(quán)利范圍內(nèi)的承諾,如上述案例中擅自處分物業(yè)公司的收費(fèi)權(quán)利;有的作出一些違法的承諾,如售后包租承諾,即開發(fā)商承諾對(duì)購房者購買的商品房,由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào);還有的對(duì)出售房屋的位置、環(huán)境、周邊設(shè)施等做虛假宣傳。開發(fā)商在通過這些虛假宣傳誘導(dǎo)業(yè)主購房后,對(duì)售樓時(shí)的承諾往往置之不理,使業(yè)主遭受損失。因此,消費(fèi)者在購房時(shí)要擦亮眼睛,以免因誤導(dǎo)而購房,遭遇王女士同樣的苦惱。
湖南省安鄉(xiāng)縣某物業(yè)公司要求王女士交物業(yè)費(fèi),王女士以購房時(shí)開發(fā)商向其承諾可以終身免交物業(yè)費(fèi)為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。近日,湖南省安鄉(xiāng)縣人民法院公開開庭審理一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案,判決王女士向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)7395.36元。
2005年1月1日,王女士與安鄉(xiāng)某房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同書,購買安鄉(xiāng)縣某花園小區(qū)的四套房屋。原告系該花園小區(qū)物業(yè)公司,與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期間,只交納一套房屋的物業(yè)費(fèi),而沒有交納另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。王女士辯稱,自己購買的四套房屋,一套用于自家居住,另外三套用于開辦幼兒園。因計(jì)劃開辦幼兒園,當(dāng)時(shí)與房產(chǎn)開發(fā)商約定按照幼兒園格局建造這三套房屋,且購房價(jià)格高于該小區(qū)普通房屋價(jià)格。因?yàn)殚_發(fā)商在購房合同書附件中對(duì)自己承諾了物業(yè)費(fèi)“四套終身按一套收取”,自己才會(huì)決定購買這三套房屋,否則,自己不會(huì)購買。由此王女士拒絕交納另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,購房合同書附件中“四套終身按一套收取”的約定對(duì)物業(yè)公司沒有約束力,被告王女士不能由此主張免交另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。法院最終判決王女士需向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)7395.36元。
詳情登錄安城官網(wǎng)http://www.3369se.com/ 昆山錦鵬物業(yè)管理服務(wù)有限公司,專業(yè)的-昆山保安,昆山保安公司,昆山物業(yè),昆山保安服務(wù)